家づくり初心者講座：工事に入るための手続きをしよう

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家づくり初心者講座
工事に入るための手続きをしよう

家づくり初心者講座Lecture

工事編

2013.02.05

工事に入るための手続きをしよう

設計図も完成して、土地の購入手続きが終わって、いよいよ工事の手続きだね。
工事の手続きも確認することが、いろいろあるって聞いたわ。
順調に進むといいね。

工事に入る前の手続きとして、「工事請負契約」と「建築確認申請」を行います。

工事請負契約

土地を用意でき、設計図書が完成して予算が確定したら、次は工事をお願いするために契約を交わします。このときの契約を工事請負契約といいます。「請負契約」とは、依頼を受けた人（家を建ててくれる住宅会社さん）が、仕事（家を建てること）の完成を約束し、注文者（イエペン一家）がその仕事に対して報酬を支払うという契約です。

この“仕事（家を建てること）の完成を約束”とは、住宅会社さんや設計事務所さんと決定した設計が既にあって、契約関係の書類（契約書や設計図書、見積書など）で定められた内容の建物を、施工業者さんがそのとおりに建てるというものです。

家づくりをハウスメーカーさんやビルダーさん、工務店さんに依頼する場合: ※工事請負契約は、施工とともに設計や工事管理契約、その他の契約と一緒になっているケースが多いです。
家づくりを設計事務所さんに依頼する場合

これに対して、土地や建売住宅を購入する場合など、既に形があるものを購入する契約は「売買契約」となります。

工事請負契約の書類

建設業法第19条では、契約事項を書面に記載し、署名捺印または記名押印してお互いに取り交わすよう義務づけています。契約書類は2部用意され、双方が署名捺印し互いに保管しておきます。契約書に署名捺印する前に、書類の内容について納得のいくまで請負業者さんから説明を受け確認をします。納得できない場合や不備があった場合は、修正を要求しましょう。後々のトラブルを回避するためにも重要です。契約時に必要な書類は以下のようなものがあります。

1.工事請負契約書

建物の内容は明確になっているか、建物のプラン・仕様（仕上材、構造材、建具、設備）・性能・価格は確定しているか、また別途工事などが把握できる内容になっているかを確認しましょう。

工事請負契約書に記載してある内容

発注者の名前（注文者、お施主様）
請負者（工事をする業者さん）
工事内容（内容をはっきりさせるために、設計図書を添付します）
着工時期と完成時期
検査時期
引渡し時期
請負代金の額
請負代金の支払方法
履行延滞違約金

工事請負契約書に添付する書類

設計図書: 設計図書の種類や数は依頼する会社さんによって異なりますが、敷地の場所、建物の配置、各部の寸法、材料等を示すために設計図書を契約書に添付します。付近見取図・配置図・平面図・立面図・断面図・矩計図（かなばかりず）・構造図・設備位置図・仕上表・面積表など。
仕様書: 仕様書とは、設計図面だけでは書き表せない事項を文章としてまとめたものです。質の高い工事を行なってもらうために、また正確な工事費の積算のために仕様書は欠かせません。
工事代金内訳書: 工事請負契約を締結する際には、工事金額を算出した根拠として「工事代金内訳書」を添付します。工事代金内訳書の合計金額が契約書の金額と一致しているか、内訳の項目が図面、仕様書に記載されている内容と食い違っていないか等の確認を行いましょう。契約した工事内容を変更する際に、工事代金内訳書に細かい内訳が記載されていると、変更工事に伴う工事費の増減についてのトラブル防止に役立ちます。

2.工事請負契約約款

工事請負契約書を補足するために、工事中に起こりうる様々なトラブルの解決方法など特約事項を文書にしたものです。きちんと契約約款が用意されているか、重要なポイントは記載されているか、建築主側の不利な内容になっていないか、また依頼形態など実情に即した契約約款になっているかを確認しましょう。

工事請負契約約款に記載してある内容

工期の変更や請負代金の変更、損害の負担やその算出方法
天災その他不可抗力による工期の変更
損害の負担とその算出方法
瑕疵担保（かしたんぽ：基本構造部分及びその他の部分の保証期間）
紛争の解決方法
アフターサービス

3.工事請負契約と工事請負契約約款のチェックポイント

瑕疵担保（かしたんぽ）やアフターサービスの対応や内容ついて、契約書内もしくは添付資料として記載されているか、保険対応か供託対応なのかなどを確認しましょう。

1：瑕疵担保（かしたんぽ）責任とは

民法で定められた責任で、一般的に目的物に隠れた瑕疵（かし：欠陥）があった場合に請負業者が注文者に対して負わなければならない責任のことを言います。設計や施工上の不都合により、屋根や外壁からの雨漏り、台所の排水不良や水漏れがあった場合、請負業者の故意や過失がなくとも、注文者は請負業者に対して補修や損害賠償を求めることができます。

瑕疵担保責任の期間は、民法においては引渡しの日から、木造の建物は5年、コンクリート造・鉄骨造の建物は10年とされていますが、瑕疵担保期間の短縮が可能なため、木造の建物は1年、コンクリート造・鉄骨造の建物は2年と設定されていることが多くあるようです。ただし瑕疵が請負人の故意または重大な過失によって生じたものであるときは、それぞれ5年、10年間です。この期間内に注文者から請求がないと瑕疵担保責任は消滅します。

住宅瑕疵担保（かしたんぽ）履行法
新築住宅を供給する事業者の倒産や資金不足などにより、購入者への補償ができなかった事が大きな社会問題となり、平成19年に住宅瑕疵担保履行法が制定されました。この法律では、新築住宅を供給する事業者に対して、保険若しくは供託金を強制的に義務付けしています。
この制度により、建物引渡後10年以内に瑕疵が発生した時点で、事業者が倒産した場合や資力不足等で対応出来ない場合でも、補修・補償費用の支払いが保険法人などから受けられるようになりました。建設業法上でも、住宅生産者は契約締結に際し、瑕疵担保責任の履行に関して加入している保険等の内容を書面に記すことが義務づけられています。

2：アフターサービスとは

瑕疵担保（かしたんぽ）責任とは別に、お施主様・注文者へのサービスとして、請負業者が不良箇所を無償で直すことをアフターサービスといいます。アフターサービスの範囲や期間、内容などをよく確認しましょう。また、アフターサービスは当事者間の任意の契約ですので、万が一、請負業者が倒産してしまうと保証はなくなります。

契約するときのポイント

契約は非常に大切です。一度契約してしまうと簡単に解約はできず、解除する場合は違約金が発生します。後で後悔することがないよう、良く確認しましょう

必要書類は全てきちんと揃っているか確認しましょう
疑問に思ったことは、納得するまで確認して署名、捺印しましょう
不安なことがあれば、建築士さんなどに相談してみましょう

また、住宅会社さんが引渡し日を過ぎても物件を引き渡さないなど売買契約に基づく義務が果たされない場合は催告のうえ売買を解除することができます。

ここまできたら、住宅会社さんや設計事務所さん、施工業者さんを信用して、工事が始まるのを待つばかりです。

建築確認申請

建築確認申請とは、住宅の敷地や構造、設備、用途などが建築基準法等の関係法令に適合しているかを確認するために行います。住宅会社さんや設計事務所さんが代行するのが一般的です。工事を始める前に、必要書類を役所もしくは指定確認検査機関に申請します。確認を受けずに工事を着工することはできず、行わないと罰則が適用されます。

1.必要な書類

設計図面：配置図・求積図・各階平面図・立面図・断面図・矩計図（かなばかりず）など
住宅の仕様規定や構造によっては、壁量計算書・耐力壁バランス検討書、構造計算書など

なお、建築確認書は正・副2部作成し、役所もしくは指定確認検査機関が確認後、副本（確認済証）が返却されますが、建物がお施主様に引き渡されるまでは、依頼先の住宅会社さんが保管しています。

2.確認申請のチェック内容

集団規定

その規定を守っていなければ他の敷地や建物に迷惑を与えるような規定です。

都市計画法で定められた土地の用途と合っているか
住宅の大きさに問題はないか（建ぺい率や容積率、斜線制限など）
道路に接しているか。接している場合は、基準を満たしているか
その土地で定められた、防火対策の規準を満たしているか

単体規定

個々の建物だけが対象で、その住宅自体の安全性・健康面での規定です。

換気や採光などの住環境に問題がないか
バルコニーや階段、手すりなど、住宅の危険個所の対策は充分か
住宅の耐久性や構造に問題はないか

3.確認申請に要する期間

確認申請が受理された後、申請内容に問題がなければ、木造2階建ての住宅では7日以内、構造計算が必要な木造3階建て住宅や鉄骨造・鉄筋コンクリート造の場合は21日以内に確認済証を発行するように建築基準法で定められています。尚、確認申請提出前に事前協議が必要な場合、プラス1週間～2週間の時間を要する場合や2～3か月かかったケースもあります。

4.確認申請に要する審査費用

確認申請に必要な費用は、一般的に設計費用内に含まれています。金額は、確認申請を提出する先（役所もしくは指定確認検査機関）にもよりますが、「確認申請時に○○円」「計画変更時に○○円」というようにタイミングと建物の床面積で設定されています。申請をお願いする住宅会社さんや設計事務所さんに確認すると良いでしょう。