家づくり初心者講座：土地探しを始めよう

家づくり初心者講座Lecture

土地編

2012.11.20

土地探しを始めよう

インターネットで見つけた、売りに出されている土地って、ここかしら？
看板も出てるし、ここに間違いなさそうだよ。
あまり広くはないけど、日当たりは良さそうね。
スーパーや公園も近くにあったし、周りの道路の車通りもそんなに多くなさそう。
日曜日だからかもね、平日にも来て確認しないと。
確かにそうね。さすがパパ！
他にもチェックすべきポイントはいろいろありそうだけど、どんなところなのかしら？

良い土地はどこで判断する？

土地が用意できている場合を除いて、家を建てるには当然ですが土地を購入することになります。
しかし、土地の良し悪しを判断するにはいろいろな条件を考慮しなくてはならず、購入の決断はなかなか難しいものです。
自分たちにとって住みよい土地を見つけるために、まずは土地選びの基準となる4つのポイントについて、一つ一つ見ていきましょう。

広さ

家は、敷地いっぱいいっぱいに建てられるわけではありません。それぞれの土地には、土地の面積に対してどの程度までの割合で建築面積と延床面積を設定してよいか、法規によって定められています（建ぺい率・容積率）。
自分たちの暮らしたい家がどのくらいの広さで何階建てなのかがわかっていれば、必要な土地の広さを決めることも容易です。
駐車・駐輪スペース、物置、ガーデニングスペースが必要な場合は、忘れずに計画に入れておきましょう。

価格

家と土地の費用が総予算に収まるようにするためには、自分たちの建てたい家の価格がどのくらいなのかを把握し、うまく予算配分する必要があります。良い土地を購入しても、自分たちの建てたい家が建てられなくなってしまっては問題です。
土地は販売価格以外にも、仲介手数料など諸費用がかかりますので、総額から判断しましょう。また、将来的な資産価値についても考えておくとよいでしょう。
土地の価格（地価）のおおよその相場はインターネットで調べること（下記参照）も可能ですし、不動産会社さんに問い合わせると教えてもらえるでしょう。

敷地仕様

地形	三角や台形などの変形地には、規格の定められた家は建てられない場合もあります。
土地の傾斜	地盤をフラットにするための工事費用が掛かる場合があります。
接地道路の状況	幅4m未満の道路の場合、敷地内の一部が道路とみなされ、実質的に敷地が狭くなります。
道路方向	日当たりが良いので、一般に「東南角地」は価格が高いです。
地盤	軟弱地盤の場合、地盤改良工事（約100～200万円）が必要です。役所によっては、近隣の地盤調査の資料が閲覧できる場合もあります。
景観・日当たり・風通り・騒音	将来周辺に、どのような建造物が立てられる可能性があるのかも確認したほうがいいでしょう。
法的制限	自分たちの建てたい家が、法的制限（高さ、広さ、構造など）に引っかかっていないか、必ず確認が必要です。

周辺環境

子育て・教育環境	公園、幼稚園・保育園、学区、通学時間、治安
買い物	スーパー、コンビニ、商店街
金融機関	郵便局、銀行
行政機関	役所、警察署
医療福祉施設	病院、デイケアセンター
交通	最寄駅、通勤・通学の時間、電車やバスの本数
嫌悪施設	墓地、変電所・高圧線、線路際、工場
その他	実家からの距離、トラブルとなりそうな近隣住民、近隣の将来的な開発計画

※計画的な都市づくりを進めるため、土地基本法、都市計画法といった法律があります。これらの法律にもとづいて、地域ごとに都市計画が決められ、土地の用途が定められています。
住宅を建てられない土地もあるので、注意が必要です。

これから何十年も過ごすことになる土地選びに焦りは禁物ですが、条件に合う土地が見つかっても早めに決断できなければ、他の人に先に購入されてしまうかもしれません、
土地に求める条件に優先順位をつけておき、購入の基準を明確にしておきましょう。こういう土地は避ける、といったNG条件も決めておくとよいですね。

条件を変えて何度も下見しよう

土地購入の際は必ず下見をするかと思いますが、1度だけではなく、曜日や天気、時間帯等の条件を変えて見学するようにしましょう。
晴れの日は日当たり、雨の日は水はけがわかりますし、休日と平日では周辺道路の混雑状況が違うかもしれません。実際に通勤・通学をシミュレーションしてみるといいでしょう。また、夜間の周辺環境も重要です、周辺道路の街頭数や、静かな環境かどうかもチェックしましょう。

土地情報　便利サイト

公示価格を調べて土地の相場を調べよう: 公示価格とは国土交通省で発表される、全国の土地の指標となる価格です。周辺地域の公示価格を調べることで、地価のおおよその相場を知ることができます。
国土交通省 - 地価公示・都道府県地価調査
土地条件図から地盤の強さを予測しよう: 国土地理院のホームページでは、主要都市の「土地条件図」を閲覧することができます。埋立地や元湿地だった土地は、地盤が弱い可能性が高いです。
国土地理院 - 土地条件図

土地購入のいろいろ

土地は様々な販売形態で売られています。希望の土地を見つけても、販売の条件によっては思い通りの家が建てられないこともあるので注意しましょう。

宅地のみ購入（更地）: 更地とは建物の立っていない土地のこと（情報公開時には建物が残ったままで、引き渡しまでに売り主が解体工事を行う場合もあります）。開発地区などでは、数十区画の土地が一気に売りに出される場合もあります（ハウスメーカーや大手デベロッパーの大規模分譲地）。市街地など比較的便利な地域では、一戸または少数の分譲がほとんどです。
（分譲地とは、ひとつづきの土地をいくつかの区画に分割して売り出している土地のことです。）
建築条件付土地の購入: あらかじめ指定の住宅会社さんで家を施工することが購入の条件となっている土地です。通常、土地購入から3ヵ月以内に指定の住宅会社さんと建築請負契約をします。契約を結ばなかった場合は土地の売買契約も白紙となり、手付金などの支払った代金は全て返却されます。
建てられる住宅は、指定の住宅会社さんによって様々です。完全に自由設計の場合もありますが、間取りがほぼ決まっている場合もあります。どんな家が建てられるのか、事前に確認しておく必要があります。
建売住宅: 土地とセットで売りに出されている新築住宅です。価格も合計金額で表示されています。建物はすでに完成済みの場合もありますが、建設中や未着工の場合もあります。建物がまだ完成していない場合も、すでに建物の仕様は決まっており、ほとんど変更できません。
中古住宅付き土地: 土地に中古住宅が残った状態で販売されています。土地を探す際、人気エリアで探してもなかなか売りに出ていないということもあります。そんな時は解体費は掛かりますが、中古住宅付きの土地も視野に入れてみてもいいかもしれません。また、比較的新しい中古住宅であれば、リノベーションやリフォームで新築同様にすることも可能です。

土地探しの最大のポイントは、家づくりのパートナーを先に見つけておくこと

建てたい家がいくらするかわからないのに、土地にいくら掛けられるのか判断できますか？
様々な条件や法規の問題を考慮した上で、自分たちの暮らしに最適な土地が選べますか？
実際、プロのアドバイスなしに土地を選ぶのは大変困難です。「土地は不動産屋に相談すればいいのでは？」と思うかもしれませんが、住宅を含めたトータル的なアドバイスをもらうために住宅会社さんに相談するのも1つの方法です。

そこで、土地探しを始める前に依頼する住宅会社さんを決めておくか、数社に絞っておき、住宅会社さんと一緒に土地を探すことも考えましょう。土地情報を提供してもらえたり、土地についてアドバイスをしてもらえるはずです。その他にも住宅会社さんと一緒に土地を探すことで、多くのメリットがありますのでご紹介します。

土地と家の資金配分のバランスを調整してもらえる
自分たちの建てたい家が建てられる土地かどうかを正確に判断してもらえる
独自のコネクションを持っている場合、一般には出回らない土地情報も提供してもらえる
不動産業者が仲介する土地については、プロの目線で客観的なアドバイスをしてもらうことができ、契約時に立ち会ってもらえる場合も
土地と家の費用を住宅ローンでまとめて借りる場合は、家の建築計画が必要になるため、住宅会社が決まっていた方が前々からプランニングを進めておける
また、土地購入後、早く竣工できた方が家賃と住宅ローンの支払いが重なる期間を短くすることができる

住宅会社さんによって土地探しサポートの程度は様々です。土地探しから親身になってサポートしてもらえる会社なのか、住宅会社さんを選ぶ際には確認しておきましょう。